朔州：房地产去库存成效明显 商品房待售面积消化周期缩短

　　[内容提要]：2016年，各级党委政府按照“一个指引、两手硬”重大思路和要求，坚持稳中求进工作总基调，坚持以推进供给侧结构性改革为主线，着力做到稳增长、调结构、惠民生、防风险的平衡，全省房地产开发业保持了稳定增长，商品房供销两旺，商品房待售面积减少等良好态势。但商品房去库存任务依然艰巨，土地成交量跌价升，区域分化明显等问题仍显突出，需要进一步加强政策落实力度，合理控制房地产开发投资节奏，优化土地供应结构，促进全省房地产开发业健康稳定发展。
　　2016年，全省上下认真贯彻落实房地产调控政策措施，以保障和改善民生为重心，以推进供给侧结构性改革为主线，从供需两端发力，加大商品房去库存力度，全省房地产开发保持了稳定增长，商品房供销两旺，商品房待售面积消化周期明显缩短等良好态势，但商品房去库存还需进一步加大力度。
　　一、山西房地产开发市场运行情况
　　（一）商品房成交量快速增长
　　2016年，全省商品房销售面积2061.1万平方米，同比增长29.4%，增幅比上年加快28.4个百分点，商品房销售额1027.1亿元，同比增长32.4%，增幅比上年加快28.5个百分点。
　　从各物业类型看，非住宅类成交量高速增长。2016年，住宅类销售面积1881.5万平方米，同比增长27.0%，增幅比上年加快23.7个百分点，销售额900.8亿元，同比增长28.3%，增幅比上年加快18.5个百分点；非住宅类销售面积179.5万平方米，同比增长61.2%，增幅比上年加快82.9个百分点，销售额126.3亿元 ，同比增长72.2%，增幅比上年加快103.2个百分点。
　　从现房和期房看，商品房现房销售量占比明显提高。2016年，商品房现房销售面积797.0万平方米，同比增长66.7%，增幅比上年加快79.7个百分点，占全省商品房销售面积的比重由上年30.0%提高到38.7%；商品房现房销售额315.3亿元，同比增长71.6%，增幅比上年加快81.5个百分点，占全省商品房销售额的比重由上年23.7%提高到30.7%。商品房期房销售面积1264.1万平方米，同比增长13.4%，增幅比上年加快4.8个百分点；商品房期房销售额711.8亿元，同比增长20.3%，增幅比上年加快11.1个百分点。
　　（二）商品房待售面积消化周期缩短
　　截止2016年末，全省商品房待售面积1761.0万平方米，比2015年末减少55.0万平方米。其中，住宅待售面积1234.3万平方米，比2015年末减少51.4万平方米；办公楼待售面积41.5万平方米，比2015年末减少6.2万平方米；商业营业用房待售面积309.8万平方米，比2015年末增加13.7万平方米。以2016年商品房月均销售面积为基数，全省商品房待售面积消化周期10.3个月，比2015年末减少3.4个月，其中住宅待售面积消化周期7.9个月，比2015年末减少2.5个月。
　　（三）房地产开发投资稳定增长
　　2016年，全省房地产开发投资完成1597.4亿元，同比增长6.9%，增幅比上年加快0.3个百分点，比上半年加快0.6个百分点，占固定资产投资的比重由上年10.9%提高到11.5%。
　　从工程用途看，非住宅类投资保持较快增长。2016年，住宅类投资完成1141.4亿元，同比增长3.9%，增幅比上年回落4.8个百分点；非住宅类投资完成456.3亿元，同比增长15.1%，增幅比上年加快14.2个百分点，拉动全省房地产开发投资增长4.0个百分点。
　　从投资构成看，构成房地产开发投资实体的建安工程投资明显加快。2016年，建安工程投资完成1293.5亿元，同比增长9.9%，增幅比上年加快6.9个百分点，拉动全省房地产开发投资增长7.8个百分点；设备工器具购置22.1亿元，同比下降7.0%；其他费用281.7亿元，同比下降4.2%。
　　从项目规模看，大项目仍然是房地产开发投资稳增长的主力。2016年，投资规模在5亿元以上的项目投资完成1025.0亿元，同比增长9.0%，拉动全省房地产开发投资增长5.7个百分点；投资规模在1-5亿元的项目投资完成493.1亿元，同比增长6.7%；投资规模在1亿元以下的项目投资完成79.2亿元，同比下降14.2%。
　　从区域看，11个市中有5个市房地产开发投资增速高于全省平均水平，其中保持2位数增长的市有晋中、阳泉、大同和太原等4个市，分别增长50.6%、37.2%、20.5%和12.9%，拉动全省房地产开发投资增长12.4个百分点；朔州、长治、忻州、临汾和运城等5个市开发投资同比下降，降幅分别是58.5%、22.5%、15.8%、13.4%和5.9%。
　　（四）房屋施工规模继续扩大，竣工面积快速增长
　　2016年，全省房地产开发项目房屋施工面积17069.3万平方米，同比增长8.5%，增幅比上年加快6.8个百分点，其中住宅施工面积12222.3万平方米，同比增长6.7%，增幅比上年加快6.9个百分点；房屋新开工面积3854.8万平方米，同比增长4.2%，增幅比上年加快9.0个百分点，其中住宅新开工面积2654.3万平方米，同比增长1.1%，增幅比上年加快5.3个百分点；房屋竣工面积2683.6万平方米，同比增长26.9%，增幅比上年加快30.0个百分点，其中住宅竣工面积2042.2万平方米，同比增长29.7%，增幅比上年加快37.2个百分点。
　　（五）开发企业资金紧张的局面有所缓解
　　受商品房销售量快速增长的影响，开发企业销售回款速度明显加快，有效地缓解了资金紧张的局面。2016年，房地产开发企业到位资金1588.0亿元，同比增长10.1%，增幅比上年加快6.5个百分点，比同期开发投资增速快3.2个百分点。其中，国内贷款98.3亿元，同比下降9.6%，降幅比上年扩大2.3个百分点；自筹资金811.1亿元，同比增长0.2%，增幅比上年回落8.7个百分点；定金及预收款424.8亿元，同比增长16.9%，增幅比上年加快21.3个百分点；个人按揭贷款188.1亿元，同比增长60.9%，增幅比上年加快39.5个百分点。
　　二、山西房地产开发市场需要关注的问题
　　（一）商品房去库存任务依然艰巨
　　2016年末，在商品房销售量保持快速增长的态势下，虽然商品房待售面积总量比2015年末减少了55.0万平方米，消化周期也由2015年末的13.7缩短到10.3个月，但比全国平均水平5.3个月仍高5个月。2016年，全省房屋施工规模达17069.3万平方米，是全省商品房待售面积的9.7倍，比2015年高出1倍，其中全省房屋新开工面积达3854.8万平方米，比同期商品房销售面积和2016年末商品房待售面积之和还多32.7万平方米。由此可以看出商品房去库存任务依然艰巨。
　　（二）土地成交量跌价升
　　2016年，全省房地产开发企业土地成交面积351.7万平方米，同比下降18.5%，连续3年呈下降态势；待开发土地面积602.4万平方米，同比下降28.2%，降幅比上年扩大30.9个百分点。在土地成交量和土地储备明显缩水的情况下，土地成交价款保持了快速增长势头。2016年，全省房地产开发企业土地成交价款128.0亿元，同比增长50.9%，增幅比上年加快21.3个百分点。作为房地产开发市场的先行指标，土地成交量面积缩水和地价上涨，势必会影响房地产开发业平稳健康发展。
　　（三）区域分化明显
　　2016年末，商品房待售面积占全省比重超一成的市分别是朔州（19.4%）、长治（15.0%）、运城（13.2%）和太原（10.2%），除运城市所占比重比上年末下降了10.2个百分点外，其他三市分别比上年末提高了9.9、1.3和2.3个百分点；商品房待售面积消化周期超过10个月的市分别是朔州（57.4）、吕梁（16.0）、长治（14.5）、阳泉（12.7）、大同（10.3）、临汾（10.1）和运城（10.1），商品房待售面积消化周期最高的朔州与最低的太原相差高达53.9个月。2016年，房地产开发投资增速最高的晋中市（50.6%）比增速最低的朔州市（-58.5%）高109.1个百分点；开发投资增速快于商品房销售面积增速分别是晋中市和晋城市，开发投资分别增长50.6%和7.7%，而商品房销售面积增速分别为11.7%和-14.3%，两者相差38.9和22.0个百分点，开发投资增速过快，势必会增加供应总量，影响地区房地产业的健康发展。
　　三、促进山西房地产开发业健康发展的几点建议
　　（一）加强政策措施落实力度，多措并举消化库存
　　今年，中央经济工作会议指出：“要把去库存和促进人口城镇化结合起来，提高三四线城市和特大城市间基础设施的互联互通，提高三四线城市教育、医疗等公共服务水平，增强对农业转移人口的吸引力”。全省经济工作会议指出：“要把去库存与促进房地产平稳健康发展有机结合起来，打通去库存与棚户区和城中村改造之间的通道、去库存与农业转移人口进城购房之间的通道”。省十二届人大七次会议指出“2017年力争商品房待售面积消化周期控制在10个月左右”。为此，各地要认真贯彻落实中央和省有关会议精神，突出分类指导、因城施策，强化地方政府主体责任，将去库存与“房子是用来住的、不是用来炒的”要求结合起来，与推进新型城镇化促进常住人口市民化结合起来，与完善住房保障体系结合起来，与促进房地产市场供需平衡结合起来，与加快房地产行业转型升级结合起来，实施精准去库存、联动去库存和转型去库存，统筹做好住宅类商品房和非住宅类商品房去库存工作，推动房地产业供给侧结构性改革，切实防控市场风险，努力化解房地产库存，提高人民群众宜居水平，保持房地产市场平稳健康发展。
　　（二）合理控制房地产开发投资节奏
　　房地产开发投资不仅直接拉动经济增长，还通过乘法效应和关联效应间接促进经济增长，在短期内对拉动经济增长作用显著，但从长期来看，房地产开发投资过度和房价过高对经济增长的抑制作用也十分明显。因此，各级政府要根据当地经济社会、城市建设和房地产市场供需发展情况，维持房地产开发投资适度发展和合理规模，保持房地产开发投资的规模与经济增长协调发展，警惕和防范房地产投资增长较快的风险，有利于促进经济平稳增长，有助于促进房地产开发业可持续健康发展。
　　（三）优化土地供应结构，合理控制地价
　　一是要合理调控房地产用地的供应节奏，商品住宅库存量小且销售较好的地区要扩大商品住宅用地供应规模，调整优化布局，加快供应节奏，满足市场需求，稳定市场预期；商品住宅库存大的地区要适当减少商品住宅用地报批、供应规模。二是完善土地公开出让方式，可采取“限地价，竞房价”或“限地价，竞配建”的方式，为房地产市场发展提供一个相对稳定的“基本面”。三是加快房地产闲置土地处置，通过调整土地用途、规划内容，引导未开发房地产用地转型利用，用于国家和省支持的新兴产业，特别是养老、文化、旅游、科教、体育等产业的开发建设，开展多元经营。（撰稿：郝志军）（责任编辑：贾亚军）